読み物・ 2026年10月

築10年のマンションは、築浅より何割安い？

築年数が古いほど㎡単価は低い。では、どれくらい低いのか。23区の中古マンション約13万件で、売れた時期と場所をそろえて比べました。

そのまま並べると、狭い部屋は差が消える

30㎡未満の部屋をそのまま並べると、築20〜24年の㎡単価は築0〜4年の91%。ほとんど差がないように見えます。同じ町・同じ年の中で比べると68でした。築20年前後の小さな部屋は都心の高い町に多く残っていて、場所の高さが築年数の差を打ち消していたためです。

30㎡未満の部屋は、築10〜14年の取引の48%、築40〜44年では22%です。狭い部屋ほど㎡単価が高いので、広さを混ぜたままだと、この構成のちがいまで築年数の差に見えてしまいます。

言えるのは、同じ時期・同じ町で比べると築年数が古いほど㎡単価が低い、という事実とその大きさです。同じ部屋が値下がりした記録ではないので、古さそのものの差なのか、建てた時代の造りの差なのかは分けられません。

国土交通省のデータをもとに ureyuki が書きました。数字と図はデータの更新ごとに差し替わります。予測や売買のすすめではありません。

23区の中古マンションの坪単価（実際に売買された価格の中央値・直近10年）を区ごとに並べた。1位港区は坪約455万円、2位千代田区、3位渋谷区。最下位は足立区の坪約168万円。

中古マンションの㎡単価を部屋の広さで比べると、23区のうち千代田・渋谷・港・目黒・文京・中央の6区だけは50〜70㎡のほうが30㎡未満より高い。国土交通省の取引データから。

23区それぞれで、中古マンションの㎡単価が最も高い町と安い町を比べた。いちばん開くのは足立区の約4.5倍、いちばん小さいのは中野区の約1.4倍。

取引記録に占める土地の割合は、江戸川・足立・葛飾の3区で約3割、中央区は2%。区によって、ページで見られる数字の中心が違う。